En France, les différents gouvernements qui se sont succédés ont encouragé l’investissement dans l’immobilier locatif. Concrètement, ils ont mis en place divers dispositifs qui permettent au contribuable une réductions d’impôts par un investissement en immobilier locatif.

Ces mécanismes permettent non seulement de diminuer les impôts, mais aussi de se constituer un patrimoine. Ils ne présentent cependant pas que des avantages. Ces mesures ont aussi des limites qu’il faut connaître afin de réaliser un investissement avisé. Découvrez dans ce guide ces différents mécanismes ainsi que la façon de vous les approprier.

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Baisse d’impôt avec investissement en immobilier locatif neuf

Les raisons d’investir dans l’immobilier locatif neuf sont nombreuses. Outre la sécurité de ce type de placement, les effets de levier, et l’attrait locatif, il y a bien sûr la possibilité de défiscaliser. Il existe deux principaux dispositifs qui permettent d’avoir gain de cause dans ce domaine.

La loi Pinel, une référence en matière de défiscalisation dans l’immobilier neuf

Le dispositif Pinel est sans nul doute le dispositif de défiscalisation le plus prisé pour réduire ses impôt par un investissement en immobilier locatif.

Les logements concernés sont :

  • Les logements neufs ou en état futur d’achèvement ;
  • Les logements anciens réhabilités pour être transformés en habitation neuve ;
  • Les locaux transformés en logement d’habitation.

Cette solution de défiscalisation qui permet la réduction d’impôt avec investissement en immobilier locatif offre des avantages fiscaux assez intéressants aux investisseurs.

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Le contribuable peut en effet récupérer 12 %, 18 % ou 21 % du montant de son investissement pendant la durée de location. Évidemment, pour bénéficier de ces réductions d’impôt, l’investisseur doit s’engager à mettre le bien en location pour une durée minimale respective de 6, 9 ou 12 ans.

La loi Pinel demande également le respect de quelques autres conditions. Déjà, il faut savoir que l’investissement annuel ne saurait excéder 300 000 €. De plus, le bien doit se situer dans une zone géographique spécifique.

À cela s’ajoute le plafonnement des loyers et des ressources du locataire. En région Parisienne et dans les villes de province, cette limitation n’est généralement pas problématique. Dans ces zones, le plafond Pinel se confond souvent avec le loyer appliqué sur le marché. 

La loi Pinel exige par ailleurs de la part de l’investisseur un engagement à louer le logement nu comme habitation principale pour le locataire. Pour réussir ce type d’investissement, il est recommandé d’acquérir un bien au prix du marché dans une région à forte demande locative.

Réduire ses impôts dans le neuf grâce à la loi Censi Bouvard

La loi Censi Bouvard permet de réaliser un investissement locatif en acquérant un logement neuf tout comme avec la Loi Pinel. Elle diffère cependant de ce dernier dispositif en plusieurs points. Concrètement, ce mécanisme de défiscalisation n’est valable que pour les investissements dans les résidences de service comme :

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Après acquisition du logement, l’investisseur doit le mettre en location meublée sur au moins 9 ans. La réduction d’impôt grâce à un investissement en immobilier locatif avec ce dispositif peut s’élever à 33 000 €.

Elle s’étale sur toute la durée de location. En réalité, la loi Censi Bouvard offre une défiscalisation à hauteur de 11 % du prix de revient du bien. Tout comme en Pinel, le montant maximal retenu pour cet investissement est de 300 000 €.

Un autre avantage du dispositif Bouvard est la possibilité de récupérer la TVA, ce qui rend votre placement d’autant plus attractif.

Réduction d’impôt grâce à un investissement en immobilier locatif meublé

La baisse d’impôt avec investissement en immobilier locatif peut s’obtenir dans le cadre d’une location nue ou meublée. Cependant, ce choix impacte nécessairement plusieurs éléments notamment le bail, le montant des loyers, la vacance locative et évidemment la fiscalité de l’investisseur.

De fait, la fiscalité est généralement plus avantageuse en meublé, mais il faut faire le calcul pour s’en assurer. Si vous désirez investir en meublé à Toulouse, vous aurez le choix entre les statuts LMNP et LMP.

Le statut de LMNP pour défiscaliser ses revenus

LMNP signifie Location Meublée Non Professionnelle. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui s’adresse aux propriétaires dont l’investissement en immobilier n’est pas l’activité professionnelle principale.

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Ce mécanisme permet en général d’obtenir des abattements fiscaux sur les revenus locatifs. Pour obtenir une baisse d’impôt grâce à un investissement locatif avec ce dispositif, vos revenus fonciers doivent être inférieurs à 23 000 €.

De plus, ces revenus ne doivent pas dépasser la moitié du total des revenus du foyer fiscal. Vous devez en outre acquérir un logement de service. Ainsi, le logement peut être entièrement géré par un exploitant dans le cadre d’une défiscalisation LMNP + Censi Bouvard. Par exemple les résidences EHPAD (Maison de retraite médicalisées)

Avec le statut LMNP, on distingue cependant deux régimes à savoir le régime micro-BIC et le régime réel. Le régime micro-BIC est très simple parce qu’il ne nécessite pas d’avoir une comptabilité professionnelle.

De plus, vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes. Sous le régime réel, vous devez obligatoirement tenir une comptabilité. Ce dernier régime permet de déduire des revenus locatifs l’amortissement du bien et les charges telles que :

  • Les frais d’entretien ;
  • Les éventuels intérêts d’emprunt ;
  • Les honoraires de gestion ;
  • Les frais d’assurance ;
  • Les honoraires de l’expert-comptable ;
  • Les impôts locaux…

Réduction d’impôt avec investissement locatif grâce au statut de LMP

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) est le moins courant, car très peu d’investisseurs peuvent généralement y prétendre.

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Ce dispositif fiscal concerne également l’immobilier locatif meublé (logique). Vous pouvez prétendre à ce statut lorsque vos revenus fonciers annuels excèdent 23 000 €. Il faut aussi que ces revenus locatifs annuels soient supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal.

Ce qui rend ce régime intéressant est la possibilité de déduire le prix d’acquisition du bien grâce à des amortissements. Il permet également d’imputer ses déficits sur le revenu global. Le bien étant considéré comme votre outil de travail, il n’est par ailleurs pas soumis à l’ISF. 

En tant que niche fiscale, le statut de LMP n’est généralement recommandé que lorsque l’on dispose d’un gros apport ou lorsque l’on a reçu un héritage d’une grande valeur.

La rénovation pour réduire ses impôts par un investissement en immobilier locatif

Pour obtenir une réduction d’impôt avec investissement locatif, vous pouvez décider d’acquérir un bien à rénover. Il existe plusieurs dispositifs qui permettent de défiscaliser dans ce contexte. Il s’agit notamment de la loi Monuments historiques et de la loi Malraux.

Investir dans un logement ancien avec la loi Malraux

Le dispositif fiscal Malraux permet une réduction d’impôt par un investissement locatif dans des immeubles anciens et réhabilités. Ces bâtiments doivent cependant se situer sur un site patrimonial remarquable.

Il s’agit d’un site qui bénéficie d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP) ou d’un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV). L’objectif de ce dispositif de défiscalisation est de conserver et de valoriser le patrimoine français.

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Grâce à la loi Malraux, vous pouvez récupérer 22 % (PVAP) ou 30 % (PSMV) du total des coûts de réhabilitation en fonction de la zone du bien.

Les dépenses en travaux prises en compte par le dispositif sont cependant plafonnées à 100 000 € par an et cela sur au plus 4 années consécutives. Autrement dit, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction maximale d’impôt allant de 22 000 € à 30 000 € selon le cas.

On note par ailleurs que les travaux de rénovation doivent recevoir au préalable l’aval des Architectes des Bâtiments de France.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt par un investissement immobilier locatif avec ce dispositif à Toulouse, vous devez prendre l’engagement de louer le logement sur au moins 9 ans. 

Le dispositif Malraux convient notamment aux contribuables fortement imposés. Ces derniers doivent aussi être en mesure de prendre en charge des travaux lourds et coûteux.

Baisse d’impôt grâce à un investissement locatif avec la loi Monuments historiques

La loi Monuments historiques est aussi un dispositif qui permet la réduction d’impôt avec investissement en immobilier locatif. Vous l’avez certainement compris grâce à son nom, cette mesure permet de défiscaliser ses revenus en acquérant un bien inscrit à l’inventaire des monuments historiques.

À l’instar de la loi Malraux, l’immeuble concerné doit être un bien à rénover. Après sa réhabilitation, le logement doit être mis en location comme résidence principale du locataire.

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Avec la loi Monuments historiques, vous pouvez déduire de vos revenus le coût total de l’investissement. Il s’agit de l’intégralité du prix d’achat du bien et 100 % du montant des travaux de rénovation.

Les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles du revenu. L’avantage avec ce dispositif est qu’il n’est soumis à aucune limite de temps ou de montant. Les ressources du locataire ainsi que les loyers ne sont pas plafonnés.

Grâce à la loi Monuments historiques, on peut obtenir une grande réduction d’impôt par un investissement locatif à Toulouse. Cependant, seules les contribuables ayant une forte tranche marginale d’imposition peuvent réellement en profiter.

Profiter des déficits fonciers en investissant dans l’immobilier ancien

Le dispositif du déficit foncier favorise aussi la baisse d’impôt avec investissement immobilier locatif. Mais, qu’entend-on réellement par déficit foncier ?

On parle de déficit foncier lorsque les charges supportées — hormis les intérêts d’emprunts — sont supérieures aux revenus locatifs encaissés. Grâce à ce mécanisme, l’investisseur peut diminuer ses impôts en soustrayant plusieurs charges liées au bien de ses revenus locatifs.

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Concrètement, il s’agira d’acheter un logement ancien et de le rénover avant de le mettre en location nue ou en location meublée. Le coût des travaux de rénovation est déductible des revenus fonciers sans aucune limite et reportable sur 10 ans. On impute également le déficit foncier sur l’ensemble des revenus de l’investisseur dans la limite de 10 700 € par an.

Cette déduction est limitée à 6 années consécutives.

Conclusion

Que retenir de cet article sur la réduction d’impôt avec placements en immobilier ? Il existe une multitude de solutions qui permettent à un particulier de défiscaliser ses revenus grâce à l’immobilier locatif.

La loi Pinel et le dispositif Bouvard permettent d’obtenir des avantages fiscaux dans le neuf. Dans l’ancien, il est possible d’opter pour la loi Malraux, la loi Monuments historiques ou encore le dispositif du déficit foncier.

Ces derniers mécanismes conviennent particulièrement aux contribuables fortement imposés. Il existe par ailleurs les statuts de LMNP et LMP qui permettent d’obtenir une réduction d’impôt par un investissement en immobilier locatif meublé.

Et vous comment faites-vous pour défiscaliser vos impôts ?


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