Vous cherchez à placer votre argent tout en payant moins d’impôts. Il existe une solution qui peut être profitable pour vous. En investissant dans l’immobilier neuf, il est possible, grâce à la loi Pinel, de bénéficier de réduction d’impôts. Cette loi exige néanmoins le respect de certaines conditions relatives au bien mis en location. À travers cet article, découvrez-en plus sur la loi Pinel, son fonctionnement ainsi que les risques et les pièges à éviter.

La défiscalisation en loi Pinel

La loiPinel est l’un des nombreux dispositifs encourageant l’investissement dans l’immobilier neuf en France. D’importantes réductionsd’impôts sont, en effet, proposées par ce régime à ceux qui investissent en placementlocatif. Cela se fait sur une durée donnée et dans le respect des conditions de mise en location.

Le but de ce dispositif

L’objectif est d’amener le maximum de personne à se tourner vers l’immobilier pour leurs investissements. Actuellement, dans la plupart des grands secteurs, les revenus perçus dans l’immobilier locatif neuf ou ancien ne sont pas importants. Ce dispositif est donc utilisé par le gouvernement pour encourager la construction d’un plus grand nombre de logements. Cela permet de répondre aux besoins de construction dus à l’accroissement de la population.

Calcul du montant réduit sur impôts

Contrairement aux autres dispositifs existants qui imposent une durée de 9 ans, la loi Pinel vous laisse le choix sur la durée de votre engagement. Vous pouvez donc décider d’investir à court terme, par exemple dans le cadre d’un départ en retraite, ou à long terme pour avoir plus de profit. La durée peut-être :

  • de 6 ans, impliquant une réduction d’impôts de 12 % de la valeur d’achat ;
  • de 9 ans, impliquant une réduction d’imposition de 18 % sur le prix d’achat ;
  • de 12 ans, permettant de déduire en contrepartie, 21 % du prix d’achat du logement neuf.

La limite est de 300 000 euros pour ce type d’investissement dans l’immobilier neuf. Par conséquent, le montant maximum pouvant être réduit sur l’imposition est de :

  • 36 000 euros pour les 6 années, soit 6000 euros l’année ;
  • 54 000 euros pour les 9 années, soit 6000 euros l’année ;
  • 63 000 euros pour les 12 années, soit 5250 euros l’année.

Si vous avez l’habitude de payer au moins 2500 euros d’imposition chaque année sur vos revenus, cet investissement sera très rentable pour vous. Il vous revient donc d’adapter le montant à investir afin de profiter au mieux des réductions d’impôts selon la valeur de votre achat. Il faut toutefois respecter certaines règles afin de bénéficier de ce dispositif.

En premier lieu, le nombre maximal d’investissements par année est limité à 2, avec un plafond de 300 000 euros. À l’achat, le prix maximum du mètre carré est de 5500 euros. La réduction d’impôts d’une année ne peut absolument pas être reportée sur une autre année. Enfin, ces réductions ne sont possibles qu’à partir d’un investissement d’une valeur de 10 000 euros.

Pour bénéficier des réductions d’impôts, une déclaration d’investissement en Pinel doit être faite chaque année.
Il y a des règles à respecter, certes, mais investir en Pinel dans l’immobilier vous sera largement profitable. Selon Robert KIYOSAKI :

l’investissement immobilier, même à très petite échelle, reste un moyen éprouvé de construire le flux de trésorerie et la richesse d’un individu.

Loi Pinel : les zones et les villes éligibles

Au cours de cette année, les villes pouvant bénéficier des avantages de cette loi ne sont plus aussi nombreuses. Il règne une réelle pression immobilière dans certains secteurs où l’offre est supérieure par rapport à la demande. Cette situation ne peut être résolue si le nombre de personnes investissant dans les logements neufs s’accroit.

En réalité, cette situation est due à certains anciens dispositifs tels que le Scellier, le Robien, ou le Duflot. Des constructions ont été réalisées dans des zones ou le besoin n’était pas manifeste. C’est donc ce genre de risque que les restrictions du dispositif Pinel visent à limiter. Voici une liste des zones Pinel :

  • Les zones A et A bis: il s’agit de Paris, de la Côte d’Azur etdu Genevois français ainsi que la majorité des lieux de l’Île-de-France  ;
  • La zoneB1: ce secteur regroupe les agglomérations comptant plus de 250 000 habitants et les villes telles que La RochelleAnnecy ou Chambéry où le prix de l’immobilier est très élevé.

De nombreuses localités ont pu être intégrées aux zones A et B1 grâce à une réforme mise en place depuis 2014 par Silva Pinel.

Depuis 2019, la zone B2 (regroupant les communes dont le nombre d’habitants se situe entre 50 000 et 250 000 habitants) et la zone C (le reste des secteurs) ne sont plus éligibles au dispositif Pinel. Néanmoins, le dispositif Denormandie, qui est assez semblable à celui de Pinel, est applicable dans certaines villes de ces zones.

Le prix plafond des locations peut être différent selon la zone choisie (A, A bis, B1) dans laquelle se situe la commune où il se trouve. Le plafond de loyer par m2 est de 17,7 euros dans la zone A bis, 12,75 euros dans la zone A et de 10,28 euros dans la zone B1. Il vous faut donc connaitre la surface de votre logement pour le calcul du loyer à ne pas dépasser.

Il faut noter que la méthode de calcul diffère selon le type de métrage. Les deux types sont : le métrage de la loi Carrez et le métrage de la loi Boutin.

Loi Pinel : Les plafonds de loyer à respecter lors de la mise en location

Le bien immobilier mis en location doit répondre à certains critères :

  • le bien est loué sans meubles ;
  • le logement doit être occupé par les locataires en tant que résidence principale ;
  • une limitation est également faite sur les revenus de locataires. Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain montant.

Le choix des locataires

Le but social de l’investissement Pinel est de faciliter le logement à ces personnes qui ont du mal avec la tendance du marché. Un plafond de revenus pour locataires est donc imposé par le gouvernement aux propriétaires utilisant le régime de la loi Pinel. Ce qui rend les logements plus accessibles. Le tableau suivant résume ces plafonds de revenus locataires à ne pas dépasser par zone :

Composition du foyer locataireZoneÀ bisZoneAZoneB1ZoneB2
Personne seule38 236 euros38 236 euros31 165 euros28 049 euros
Couple57 146 euros57 146 euros41 618 euros37 456 euros
Personne seule ou couple avec une personne à sa charge74 912 euros68 693 euros50 049 euros37 456 euros
Personne seule ou couple avec deux personnes à sa charge89 439 euros82 282 euros60 420 euros54 379 euros
Personne seule ou couple avec trois personnes à sa charge106 415 euros97 047 euros71 078 euros63 970 euros
Personne seule ou couple avec quatre personnes à sa charge119 745 euros109 613 euros80 103 euros72 093 euros
Majoration par personne à charge supplémentaire+13 341 euros+12 213 euros+8 936 euros+8 041 euros

Ces tarifs modérés donnent la possibilité à une majorité de foyers de pouvoir louer un appartement en Pinel, tout en excluant de ce dispositif les plus riches.

Loi Pinel : les pièges à éviter

Les pièges que présentaient les dispositifs Scellier et Robien étaient assez nombreux. En effet, un bien immobilier neuf construit sur n’importe quelle zone du territoire français était autrefois sujet à une réduction d’impôts.

Des constructions ont ainsi eu lieu de manière désordonnée, même dans les secteurs où il n’y avait pas vraiment de demande locative. Cette conséquence a, jusqu’à ce jour, des répercussions sur les secteurs où la demande est très importante, malgré l’efficacité des dispositifs précédents celui de Pinel.

Cela s’est révélé être un mauvais investissement pour ceux qui ont investi dans ces zones. Étant donné que l’offre était supérieure à la demande, soit les locataires étaient rares, soit le montant du loyer était plus bas que prévu. Entrainant ainsi à la revente, une forte moinsvalue. Même si la situation s’est améliorée dans certaines zones, vous devez toujours rester vigilants quant aux risques de suroffre.

Ces risques sont considérablement réduits avec la loi Pinel. C’est bien pour cette raison que les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif de défiscalisation en loi Pinel puisque les besoins en logements ont été déjà satisfaits.

Un propriétaire ayant le désir de faire une acquisition en régime Pinel y trouve finalement un avantage. Étant donné que les loyers, en plus d’être plafonnés, sont relativement bas, il n’est plus difficile de trouver des locataires. La rentabilité de ce type de placement est donc garantie. Il est quand même conseillé de faire une comparaison avec les loyers dans le locatif privé selon le secteur et le type de bien.

Un autre risque est celui de la perte d’éligibilité à la défiscalisation en Pinel après plus de 12 mois de nonlocation. Autrement dit, vous n’aurez plus la possibilité de déduire votre investissement des impôts sur le revenu pendant les années qui suivront. Cela en plus de devoir rembourser toutes les réductions déjà perçues depuis le placement.

Enfin, le plus grand risque est celui d’acquérir à prix excessif votre logement notamment durant les périodes de taux bas. Vous devez donc négocier les prix, même quand il s’agit d’un bien immobilier neuf. Vous aurez ainsi l’avantage d’optimiser votre rendement locatif et d’éliminer tout risque de faire une revente en moins-value.

Informations complémentaires sur la défiscalisation en loi Pinel

Outre ces principes et conditions d’éligibilité, il existe des cas particuliers d’application de la défiscalisation en Pinel, par exemple en outre-mer. Ces particularités font de ces territoires d’outre-mer un placement encore plus rentable que le placement en loi Pinel en métropole.

Le cas particulier de l’outre-mer

Dans le but de prendre en compte les spécificités locales, les départements d’outre-mer ont droit à un dispositif Pinel plus amélioré. En effet, la totalité des secteurs d’outre-mer est incluse dans la zone B1. Le dispositif de défiscalisation lors de l’achat d’un bien immobilier reste possible tout au long de l’année 2020.

Voici les changements majeurs qu’induit l’application de la loi Pinel en région d’outre-mer :

  • Les taux de réduction sont plus élevés et sont de 23 % sur le prix d’achat du bien sur une durée de 6 ans, 29 % pour une durée de 9 ans et de 32 % pour une durée de 12 ans ;
  • Pour chacune des niches fiscales, le montant à ne pas dépasser est augmenté à 18 000 euros par année ;
  • Concernant le plafond de location par mètre carré, il est de 10,37 euros pour la Guyane, la Martinique, la Guadeloupe, Mayotte et la Réunion. Il est de 12,80 euros pour la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre et Miquelon, Saint-Martin ainsi que les iles Futuna et Wallis.

Il est évident qu’en outre-mer, les défiscalisations en Pinel sont plus importantes.

Catégories : Loi Pinel

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