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En France, le nombre de personnes vivant dans les EHPAD ne cesse de croître ces dernières années. D’après les estimations, ces établissements pourraient compter près de 2,3 millions de résidents d’ici 2060. Pour répondre à une demande, elle aussi croissante, les investisseurs s’intéressent au marché des EHPAD. Pourquoi ne pas investir alors dans les chambres médicalisées ?

Les risques de l'investissement EHPAD

Toutefois, au-delà des multiples avantages et bénéfices que ce type d’investissement peut offrir, il peut également présenter des pièges. Avant donc de vous y engager, retrouvez dans cet article les risques liés à l’investissement dans les EHPAD. Vous y trouverez aussi quelques solutions pour les contourner.

Un risque de faillite du gestionnaire de l’EHPAD

Investir aujourd’hui dans les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendants représente une excellente solution pour s’assurer d’importants revenus. Cependant, ce marché renferme aussi de multiples pièges qui pourraient compromettre votre investissement. Parmi ceux-ci, le risque de faillite du gestionnaire demeure le premier. En effet, pour l’administration de la chambre médicalisée que vous acquérez, vous devez solliciter un gestionnaire qui peut être une entreprise privée. Cet exploitant s’occupera des détails de la gestion ainsi que du versement des loyers périodique sur votre compte.

De manière plus explicite, vous devez savoir que votre investissement repose sur la qualité et la fiabilité du gestionnaire. Car, comme toute entreprise, il pourrait faire faillite s’il manque de solidité financière. Dans le cas échéant, il déposera le bilan et cessera de vous payer vos loyers, ce qui nuira à votre investissement. D’un autre côté, l’établissement pourrait être racheté par un autre organisme qui pourrait le transformer en de simples logements. Votre investissement pourrait alors être dévalorisé. Par contre, avec un gestionnaire solide et compétent, vous bénéficierez d’une parfaite gestion des résidences et d’une réduction considérable des risques.

Un risque lié à la réglementation en vigueur

Avant d’investir dans les EHPAD, vous devez aussi savoir qu’il s’agit d’un secteur fortement réglementé. En d’autres termes, sa création et sa gestion sont subordonnées à un agrément de l’État. Comme avantage, ceci permet d’éviter la vacance du bien et d’assurer la disponibilité des services. Toutefois, la réglementation et la législation évoluent en permanence, ce qui pourrait constituer un risque. Par exemple, si l’Agence Régionale de Santé estime que l’établissement ne répond pas aux normes ou n’est plus moderne, elle peut bloquer le renouvellement de l’agrément.

Par ailleurs, le gestionnaire d’un EHPAD peut décider de transférer l’autorisation d’exploitation et mettre la clé sous la porte après le premier bail de 9 ans. Dans ce cas, vous en paierez les frais et vous pourrez perdre la quasi-totalité de votre investissement. Ceci survient le plus souvent lorsque l’établissement comporte moins de 80 lits. Par conséquent, vous devez prendre en compte tous ces paramètres avant de vous décider à investir dans les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendants (EHPAD).

Un risque lié aux fondamentaux du bail commercial

Pour un investissement dans les EHPAD, le bail commercial représente un élément clé. Il s’agit d’un contrat qui lie l’investisseur et le gestionnaire sur une durée de 9 à 12 ans. Dans celui-ci, vous trouverez les informations essentielles sur : le montant du loyer, la répartition des charges, le rendement, la durée de l’engagement, le versement des loyers, etc. En cas d’imprécision ou d’erreur sur ce bail, l’investisseur en subira les conséquences, en fonction du cas.

La répartition des charges pour éviter les risques de l’investissement ehpad

Dans le bail commercial, le premier élément à vérifier reste la répartition des charges. Vous devez vous assurer qu’elle fixe clairement les responsabilités de chaque partie, notamment pour ce qui concerne les travaux d’entretien (conformément aux dispositions de l’article 605 du Code civil). De même, cette répartition devra prendre en compte les gros travaux.

Dans le meilleur des cas, ces travaux doivent rester à la charge de l’exploitant pour éviter tout risque. Car, si vous décidez de prendre en charge une partie ou la totalité des travaux, vous engagez tout votre investissement. En cas de soucis ou de travaux très onéreux, vous pourrez donc perdre tout votre financement.

Les rendements incohérents

Avant de réaliser un investissement EHPAD, vous devez obligatoirement considérer le rendement. En effet, c’est cet élément qui vous motivera à vous positionner sur un programme plutôt qu’un autre. Il constitue donc un facteur essentiel dans un bail commercial. De plus, retenez que le rendement évolue en fonction de l’indice de revalorisation que vous proposera le gestionnaire : l’indice EHPAD, l’indice ICC, l’indice IRL, etc.

Pour vous en donner une idée, sachez qu’un rendement cohérent doit osciller entre 4 % et 5 % par an. Lorsque le secteur est florissant, il peut même atteindre 5,5 %, notamment pour un investissement en EHPAD ancien. Toutefois, si un gestionnaire vous propose un taux supérieur à 6 %, vous devez vous montrer vigilant ; il pourrait s’agir d’une arnaque. L’idéal reste de privilégier un rendement qui ne met pas en péril l’exploitation de la résidence.

Un risque de surpayer le bien EHPAD

Comme autre risque lié à un investissement EHPAD, vous trouverez le prix de vente du bien. En effet, au moment de vous acquérir ces établissements, les commerciaux ne vous proposeront pas le prix du mètre carré. Au contraire, ils mettront en avant le rendement plutôt que la pierre elle-même. Ceci donne lieu à des prix complètement déconnectés du marché immobilier local.

Surpayer sa chambre ehpad

Dans ce cas, vous risquez de payer le bien trop cher, ce qui ne vous permettra pas de rentabiliser sur la durée prévue. Par contre, si le bien possède une bonne localisation (sites à proximité, infrastructures publiques, etc.), vous tirerez plus facilement profit de votre investissement. Mais ce n’est pas une raison pour acheter votre bien à prix exorbitant. D’ailleurs, un EHPAD perd entre 30 % et 50 % de sa valeur avec le temps.

Comme alternative, vous pouvez aussi opter pour un EHPAD neuf afin de vous assurer un meilleur rendement sur une longue durée. Ceci vous garantit également des avantages tels que : l’accessibilité, la sécurité incendie, le salon thérapeutique, la salle de restauration, etc. N’oubliez pas non plus qu’acheter trop cher le bien pourrait entraîner une moins-value à la revente. Vous ne devez donc pas négliger ce risque.

Les solutions pour contourner les risques de l’investissement EHPAD

Même si un investissement EHPAD présente de multiples risques, il reste tout de même très rentable. En prenant les bonnes décisions au bon moment et avec l’aide d’un gestionnaire fiable, vous réaliserez d’importants bénéfices. Je vous recommande donc de considérer tous les risques et d’éviter les pièges. Pour vous y aider, vous trouverez ici quelques solutions efficaces.

Optimiser le coût de son investissement

Pour rentabiliser votre investissement dans les EHPAD, vous devez avant tout mener certaines démarches afin d’optimiser le coût de votre projet. Par conséquent, vous devez éviter le piège du prix excessif des chambres médicalisées. En effet, les promoteurs n’hésitent pas à survendre leurs établissements en faisant miroiter l’attrait de la rentabilité contractuelle (entre 4 % et 5 %). Vous ne devez pas vous laisser berner au risque de perdre votre investissement. Acquérez donc votre bien à un prix raisonnable afin d’optimiser la rentabilité de votre investissement.

Par ailleurs, vous devez opter pour un bon dispositif de défiscalisation pour pouvoir optimiser le montant de votre investissement. Parmi les solutions disponibles, vous trouverez le LMNP. En effet, vous pouvez investir dans un EHPAD en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ceci vous offrira un amortissement comptable et une réduction d’impôt de 11 %.

Bien sélectionner son programme

Le choix de vos chambres médicalisées constitue également un excellent moyen d’éviter les risques et de rentabiliser. Aujourd’hui, vous pourrez vous décider entre trois types de programmes EHPAD : les programmes neufs, les externalisations et les reventes. Chacun d’eux présente des avantages, mais aussi des points négatifs. Pour trouver le meilleur programme, vous devez considérer les paramètres ci-après :

  • L’emplacement de l’établissement et des services à proximité ;
  • La signature d’un bail aux conditions avantageuses ;
  • La sélection d’un établissement de qualité ;
  • Le choix d’un gestionnaire de qualité et fiable.
optimiser investissement ehpad

Opter pour un vendeur solide et un exploitant expérimenté

Pour investir dans un EHPAD, le choix du promoteur représente également un facteur important. Avant de vous décider, focalisez-vous donc d’abord sur la qualité du promoteur. Dans ce sens, vous devez vérifier sa fiabilité, sa renommée, sa santé financière et le statut de ses précédents programmes (échec ou succès).

Ensuite, après le choix du promoteur, vous devez vous orienter vers un gestionnaire solide. Car sa qualité déterminera la réussite ou non de votre projet. L’idéal reste de privilégier un expert qui a l’habitude de gérer des résidences médicalisées de plus de 80 lits. De même, intéressez-vous à son chiffre d’affaires ainsi qu’au nombre de résidences sous son contrôle.

Solliciter un professionnel pour bien investir dans un EHPAD

Pour assurer la rentabilité de votre investissement EHPAD, vous devez disposer de certaines compétences. Par contre, si vous manquez d’expérience, vous pouvez toujours compter sur un professionnel doté d’une parfaite connaissance du secteur. Il pourra ainsi vous aider à optimiser la rentabilité et anticiper certains risques. N’hésitez donc pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant. De manière concrète, il remplira les fonctions ci-après :

  • Il vous soutiendra dans toutes les démarches jusqu’à la concrétisation du projet ;
  • Il s’occupera de toutes les questions relatives à l’ingénierie patrimoniale et fiscale ;
  • Il vous proposera des solutions pour l’amortissement du bien et la défiscalisation.

Avec un professionnel à vos côtés, vous envisagerez votre investissement avec plus de sérénité et de confiance. Vous obtiendrez une vision comptable au point de départ de votre projet et vous analyserez mieux chaque facteur. Ceci vous permettra d’éviter les nombreux risques et rentabiliser votre investissement EHPAD.

Nous vous invitons également à lire les 4 points primordiaux à connaitre absolument avant d’investir en EHPAD

Pour conclure

L’investissement EHPAD n’est pas sans risques et il ne faut pas se lancer à corps perdu dans n’importe quel projet. Pour une sécurité accru, nous vous proposons de passer par des experts qui maitrise le sujet à 100% afin d’avoir un investissement rentable sur la durée afin de développer correctement votre patrimoine.

Originally posted 2022-10-18 09:11:00.