Connaissez-vous la règle des 3 ans en déficit foncier ?

Le déficit foncier est une solution qui s’applique aux propriétaires d’un logement locatif. Cette solution permet de soulager ces derniers des charges qu’implique leur bien immobilier. Cependant, elle ne s’applique que lorsque ces charges sont supérieures aux loyers perçus. Cela permet de diminuer considérablement les impôts lorsqu’il faut réaliser certains travaux.

Le déficit foncier est soumis à certaines règles. L’une d’entre elles est la règle des 3 ans. Connaissez-vous cette règle ? De quoi s’agit-il en réalité ? Comment fonctionne la règle des 3 ans en déficit foncier ? Nous vous invitons à tout découvrir dans cet article.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

On parle de déficit foncier lorsque le propriétaire d’un bien locatif est submergé par les charges de propriété. Autrement dit, il s’agit d’une situation qui intervient lorsque ces charges sont au-dessus du revenu foncier obtenu par ce dernier. Les charges sont de catégories diverses. Ainsi, vous avez :

• Les travaux de réparation ;
• Les charges de copropriété ;
• Les taxes foncières ;
• Les frais de gardiennage et de conciergerie ;
• Les primes d’assurance, etc.

Ce déficit est soumis à certaines conditions. L’une d’entre elles est de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Il s’agit de la règle des 3 ans en déficit foncier. Cette solution fonctionne d’une façon très précise. En effet, le déficit foncier est imputé sur le revenu global du contribuable et cela dans une limite de 10 700 euros par ans. Lorsqu’on parle du revenu global, il peut s’agir du salaire du propriétaire du bien locatif, ou de sa pension de retraite.

Cette solution a pour avantage principal de diminuer les impôts sur le revenu que le propriétaire obtient. Le principe d’imputabilité du déficit foncier se base essentiellement sur le régime réel. Ce régime permet d’effectuer une déduction des charges sur les revenus fonciers. Cela se fait en tenant compte des dépenses que vous avez effectivement effectuées au cours de votre année fiscale. Il existe également un autre régime qui est un peu moins avantageux et qui ne vous permet pas de bénéficier d’un déficit foncier. Il s’agit du régime micro-foncier.

Comment se calcule un déficit foncier ?

Le déficit foncier se calcule en 3 différentes étapes. La première consiste à faire le total des revenus immobiliers bruts, et des autres charges. Au cours de la deuxième étape, il faut faire une déduction des charges qui proviennent des intérêts d’emprunt de votre revenu brut total. Si vous obtenez un résultat négatif, cela peut être déduit de vos revenus fonciers des années qui vont suivre.

La troisième et dernière étape consiste à imputer vos autres dépenses sur les revenus nets de charges qui sont liés aux charges d’emprunts. Lorsque vous remarquez un résultat négatif, alors il peut y avoir une déduction de votre revenu global. Cependant, la limite du revenu est fixée à 10 700 euros. S’il y a des surplus, ils seront reportés sur vos revenus fonciers des années qui vont suivre. Vous pouvez obtenir des exemples de calcul sur certaines plateformes.

A lire : Comment créer du déficit foncier en 5 étapes ?

Que signifie la règle des 3 ans en déficit foncier ?

La règle des 3 ans en déficit foncier est issue de l’article 156-1-3 du Code général des impôts. Cette règle stipule qu’après la déduction d’un déficit du revenu, le bien immobilier doit continuer d’être mis en location durant 3 ans. Cette mise en location doit être permanente durant cette période et s’arrêter précisément au 31 décembre de la troisième année.

La règle des 3 ans en déficit foncier est soumise à des conditions très précises. Lorsque ces critères ne sont pas respectés, le déficit foncier est remis en question.

Tout ce qu’il faut savoir sur la règle des 3 ans en déficit foncier

Pour comprendre ce sens de la règle des 3 ans en déficit foncier, vous devez avoir plus d’informations sur ce sujet. Nous vous les avons détaillées dans les lignes qui suivent.

La règle des 3 ans en déficit foncier : une condition pour bénéficier de la déduction

La déduction d’un déficit sur votre revenu n’est possible que si vous respectez la règle des 3 ans. Comme nous l’avons expliqué plus haut, cette règle consiste à maintenir la location de votre bien immobilier durant 3 ans au moins. Ce n’est qu’à cette seule condition que vous pourrez bénéficier des avantages du déficit foncier. De plus, après ces 3 ans, il vous est possible de vendre votre bien immobilier.

Si vous tentez une vente avant l’échéance, vous subirez des pénalités. Faites donc tout pour bien respecter les conditions. Pour être sûr de respecter cette règle, vous devez effectuer un calcul. Il faudra veiller à ce que la location de votre bien immobilier se fasse jusqu’au 31 décembre. Si par exemple vous avez commencé par bénéficier d’une imputation du déficit foncier en 2020, vous devez louer votre logement jusqu’au 31 décembre 2023.

Toutefois, il existe des exceptions en cas de licenciement, de décès du contribuable ou de son conjoint. Ces conditions ont été prévues par la loi d’invalidité. Cette loi vous permet de vendre votre bien avant les 3 ans d’échéance à condition que vous bénéficiiez des exceptions que nous avons mentionnées. Pour en savoir plus sur ces conditions, vous pouvez vous rendre sur le site du gouvernement. Vous aurez toutes les informations concernant le déficit foncier et la règle des 3 ans en la matière.

Les conséquences en cas de non-respect de la règle de 3 ans en déficit foncier

Si vous négligez la règle des 3 ans, vous avez de fortes chances de rendre des comptes au fisc. Ces derniers remettront immédiatement en cause l’imputation effectuée sur votre revenu global. Il s’en suivra une analyse qui va entrainer un nouveau calcul des impôts que vous avez eu à votre charge les 3 dernières années.

En outre, si vous revendez votre bien immobilier avant la fin des 3 ans, vous verrez tous les déficits qui vous ont été imputés, réintégrés. En plus de cela, des pénalités vous seront appliquées et vous serez amené à payer les intérêts de retard. La réintégration de votre déficit foncier peut subvenir dans 3 cas.

Le premier est celui que nous avons mentionné tout à l’heure. Le deuxième cas est lorsque vous décidez de reprendre votre bien pour votre usage personnel. Dans ce cas, vous mettez fin à la location et le logement devient une propriété personnelle. Vous pourrez également subir une réintégration du déficit foncier si vous mettez votre logement en location meublée avant les 3 ans de l’échéance.

Il faut noter que le déficit foncier n’est valable que lorsque votre bien immobilier est placé en location nue. Ne vous fiez pas trop aux projections réalisées par les professionnels non qualifiés de l’investissement immobilier. Ces derniers oublient souvent de prendre en compte le facteur de la règle des 3 ans dans leur simulation informatique. Si vous voulez être sûr de ne pas tomber aux mains des fiscs, vous devez vous fier à vos propres calculs. Prenez la précaution de respecter la règle des 3 ans sans commettre aucune erreur.

Les conditions autour de la règle des 3 ans

La règle des 3 ans en déficit foncier est en elle-même une condition pour bénéficier d’une déduction. Toutefois, cette règle est également soumise à des conditions. D’abord, il faut savoir que vous ne devez respecter cette règle que si le déficit foncier s’impute sur votre revenu global. Cependant, lorsque vous optez pour un déficit approvisionné, vous n’avez pas besoin de respecter la règle des 3 ans.

Dans ce cas, le déficit est imputé à votre revenu foncier, c’est-à-dire les revenus tirés de votre location. Par ailleurs, si vous effectuez des investissements à court terme dans le domaine de l’immobilier, cette règle ne s’applique pas à vous. Plus clairement, les propriétaires qui vendent leurs biens à court terme n’ont pas besoin de respecter cette règle, car l’imputation du déficit dans ces cas-là est quasiment impossible.

Que se passe-t-il lors d’une rupture de contrat de location avant la fin des 3 ans en déficit foncier ?

Il peut arriver que vous soyez confronté à certains problèmes au cours des 3 ans à respecter lors de l’imputation du déficit foncier. Par exemple, une rupture du contrat avec vos locataires peut subvenir. Cela peut être initié par vous ou par vos locataires. Dans le premier cas, vous saurez comment faire pour limiter les dégâts. Cependant, lorsque cela vient de vos locataires, vous devez vite agir.

La solution la plus immédiate qui s’offre à vous est de penser à une relocation. Vous devez trouver dans l’immédiat d’autres locataires pour que la location soit toujours effective. Autrement, vous risquez de subir des pénalités. Pour vous aider, vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour vite trouver de nouveaux locataires.

Dans ces situations, certaines personnes pensent qu’il faut rédiger une déclaration rectificative à adresser au fisc. Cette précaution n’est pas valide. Vous pouvez simplement indiquer la fin de la location. Ensuite, les services fiscaux se chargeront de faire les rectifications qu’il faut. C’est aussi une des meilleures solutions dont vous disposez pour ne pas transgresser la règle des 3 ans en déficit foncier.