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Le déficit foncier vous permet de déduire de vos impôts les charges engagées pour l’entretien ou la rénovation d’un bien. Cependant, certaines conditions sont requises pour bénéficier de ce processus de défiscalisation. Il s’agit notamment du régime d’imposition et des charges qui peuvent être déduites du revenu foncier. Cet outil d’exonération de taxes fiscales a l’avantage d’être cumulable avec les lois Pinel et Malraux.

En considérant les nombreux bénéfices que vous pouvez obtenir avec ce dispositif, il est important de savoir comment le générer. Découvrez ici les étapes pour créer un déficit foncier.

Comment créer du déficit foncier 

Le déficit foncier : qu’est-ce que c’est en réalité ?

Il peut arriver que les frais que vous engagez pour la gestion de votre bien immobilier excèdent le revenu que vous en percevez. Dans ce cas de figure, l’État vous offre la possibilité de déduire cette différence de vos recettes foncières ou de votre revenu global. Il s’agit-là d’un processus astucieux et simple qui a pour but de vous aider à améliorer votre rendement global sur un investissement locatif. L’objectif ici est de déclarer plus de charges que de recettes afin de pouvoir être exonéré de taxes fiscales. Pour être plus concis, le déficit foncier est la différence entre les dépenses que vous engagez pour votre logement et vos revenus fonciers. Une différence qui sera déduite de votre salaire ou votre pension de retraite afin d’alléger le coût de votre impôt sur le revenu.

Qui peut bénéficier de cette exonération d’impôts ?

Tous les propriétaires de biens immobiliers ne peuvent pas prétendre à cet avantage fiscal. Seuls ceux qui ont disposé leurs propriétés à une location non meublée (c’est-à-dire à nue) peuvent en bénéficier. En outre, ils doivent être soumis au régime d’imposition réel et non au régime micro-foncier pour être sujets à cet allègement de charges. La location de l’habitation doit avoir duré sur une période de trois années au minimum.

La déduction annuelle ne doit pas excéder le plafond de 10 700 euros, sinon l’excédent sera reporté sur l’année suivante. Dans le cas où le déficit serait déduit de l’ensemble de vos revenus, l’excédent sera prélevé sur une période de 6 années. A contrario, si c’est uniquement vos recettes foncières qui supportent le surplus de vos charges, le prélèvement aura lieu sur une durée décennale.

Quelles sont les dépenses qui peuvent être déduites du revenu foncier ?

Toutes les charges que vous engagez pour la gestion de vos biens immobiliers ne sont pas déductibles de vos recettes foncières. Vous pouvez uniquement déduire le coût des charges suivantes :

  • l’impôt foncier ;
  • les compensations financières de relogement ou d’éviction ;
  • les primes d’assurances ;
  • les provisions pour charges ;
  • et les charges liées à la location du bien.

Ces dernières peuvent être déduites uniquement si vous n’avez pas pu les récupérer chez le locataire à une date précise. C’est-à-dire le 31 décembre de l’année qui suit son départ. Par ailleurs, vous pouvez également déduire les frais que vous engagez pour la gestion et l’administration de votre bien. Il peut s’agir de la rémunération du concierge, des frais d’une structure immobilière ou encore d’un syndicat de copropriété par exemple. Les dépenses occasionnées pour réparer ou pour entretenir le logement dans le but de le rendre plus attractif sont aussi comprises dans les charges déductibles.

créer du déficit foncier

Optez pour un régime d’imposition réel pour créer un déficit foncier

Lorsque vous désirez investir dans l’immobilier locatif, vous le choix entre deux régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-foncier. Ce dernier est adapté aux bailleurs dont les recettes locatives n’excèdent pas 15 000 euros. Il leur permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur leurs revenus locatifs afin de couvrir les charges. Ce régime d’imposition ne demande pas beaucoup de rigueur de la part du propriétaire contrairement au régime réel.

Les avantages d’un régime d’imposition réel

Le régime de taxation réel est idéal si vous souhaitez effectuer de nombreux travaux pour votre logement. Il permet de bénéficier d’une plus grande marge pour engager vos dépenses. Vous pouvez choisir de votre propre chef ce régime si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 euros l’année. Mais dans ce cas, aucune révocation n’est possible avant une période de trois ans.

L’obligation apparaît dès que vos recettes locatives excèdent ce plafond et l’assujettissement est automatique. Il en est de même si votre habitation est classée monument historique ou est sujette à un régime de déduction particulier. En optant pour ce régime, vous avez la possibilité de bénéficier d’une déduction de certaines de vos charges de vos recettes foncières brutes. La première étape pour créer un déficit foncier est donc de soumettre vos revenus à un régime d’imposition réel.

Le montant déduit de votre revenu global peut aller jusqu’à une somme de 10 700 euros. Toutefois, la différence entre vos dépenses et vos recettes ne doit pas être uniquement imputable à vos intérêts d’emprunts. Dans le cas où votre habitation serait sujette à l’amortissement Périssol, la somme déductible peut atteindre un plafond de 15 300 euros.

Le régime de taxation réel pour la location meublée

En tant que loueur en meublé non professionnel, le régime d’imposition réel est aussi une option. Mais elle est conditionnée par le fait que vos recettes foncières n’excèdent pas 70 000 euros l’année. Vos revenus peuvent également être soumis à la taxe des bénéfices industriels et commerciaux : le régime d’imposition lié à cette forme d’investissement. Notez que le statut de LMNP est accordé aux propriétaires dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000 euros. Cette somme doit aussi représenter moins de la moitié de leurs recettes globales.

A contrario, pour un loueur meublé professionnel le régime de taxation réel est automatique quand ses revenus locatifs annuels excèdent 70 000 euros. Je précise que pour posséder ce titre, vous devez avoir des revenus locatifs annuels de plus de 23 000 euros. Il faut également que les gains que vous percevez de la location de vos biens représentent la moitié de votre revenu total.

Faites des travaux de rénovation sur votre bien immobilier

Parmi les dépenses que le régime d’imposition réel vous permet de déduire, vous avez les travaux liés à l’amélioration de votre bien. Rénover un logement sous-entend de lui apporter de nouveaux équipements pour améliorer son confort ou l’adapter aux nouvelles conditions de vie. Il est important de préciser que ces travaux ne doivent en aucun cas modifier la structure de l’habitation.

A lire : Les aides pour financer les travaux d’un logement.

Si vous décidez d’installer un nouvel accessoire ou de remplacer un ancien qui ne répond plus aux normes, la déduction est possible. L’installation d’un chauffage ou d’un ascenseur, le remplacement d’une cuisine ou d’une salle de bain répondent parfaitement aux conditions requises. Les charges engagées pour la rénovation d’un espace professionnel ou commercial ne sont pas déductibles sauf si elles améliorent le confort des personnes handicapées. Vous pouvez également déduire les dépenses qui ont pour but de protéger un local de l’amiante.

Investissez dans l’achat d’un bien à rénover

Procéder à la création d’un déficit foncier est attractif lorsque vous venez d’acquérir un bien immobilier qui nécessite une réhabilitation. En effet, dans ces premiers instants de vie, cette opération immobilière requiert plus de dépenses que de recettes générées. Les nombreux travaux à effectuer pour la remise en état du bâtiment en sont la cause principale. Avec cette possibilité d’allègement de charges, le propriétaire peut donc entreprendre assez de travaux sans trop d’inquiétudes. Cependant, une fois que la différence entre les charges et les recettes sera modifiée, vos revenus fonciers seront de nouveau soumis à d’importantes taxations.

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L’acquisition d’un nouveau bien immobilier pour créer un déficit foncier

Afin de faire face à ce changement brusque, vous pouvez faire l’acquisition d’un nouveau bien immobilier pour créer un nouveau déficit foncier. Il s’agit là de l’effet boule de neige. Ce dernier vous permet de constituer un patrimoine foncier conséquent. Vous pourrez également réduire par la même occasion vos impôts sur une longue durée. Les professionnels en la matière recommandent d’investir idéalement dans l’achat d’un nouveau bien dans un intervalle de deux années environ.

Il est important qu’un propriétaire effectue des calculs très précis pour déterminer les charges et les gains qu’entraîne la gestion d’un bien immobilier. Vous devez évaluer le montant adéquat de loyer que vous devez pratiquer et demander de nombreux devis pour les travaux à effectuer.

De nombreuses plateformes en ligne mettent à votre disposition des programmes de simulation. Ils vous aideront à vous faire une idée des avantages de la création d’un déficit foncier avant que vous vous lanciez. Prenez le soin de conserver dans un endroit bien sécurisé toutes les factures qui justifient les dépenses faites pour la bâtisse. Elles vous serviront à justifier vos déclarations devant l’Administration Fiscale si besoin se fait sentir.

Engagez des dépenses pour réparer et entretenir votre logement

Réparer ou entretenir votre bien vous permettra de lui donner plus de valeur et également de déduire les charges de vos revenus. Il s’agit de tous les travaux qui entrent dans le cadre de la maintenance ou de la remise en état de l’habitation. Ils ont généralement pour objectif de permettre un meilleur usage du logement sans pour autant modifier l’agencement de ce dernier. Certaines charges engagées pour la réparation et l’entretien de l’immeuble incombent aux locataires. Les charges de copropriétés peuvent également en faire partie. Toutefois, les travaux qui modifient la structure originelle de votre bâtisse ne sont pas déductibles.

Le calcul du déficit foncier ne prend en compte aucune charge liée à l’agrandissement, qu’il s’agisse de rénovation ou de construction. Pour être plus précis, toute entreprise dont l’envergure augmentera le volume de la surface habitable n’est pas comprise dans les dépenses déductibles. Il en est de même pour les travaux de gros œuvre qui ont pour but de changer la configuration initiale de votre logement.

Investissez dans les anciens bâtiments

Le secteur des bâtiments anciens est régi par de nombreuses lois, dont Pinel et Malraux. Ces deux procédures de défiscalisations immobilières sont source de nombreux avantages, surtout quand elles sont combinées au déficit foncier.

Maximiser la création du déficit foncier avec la loi Pinel

Peu d’investisseurs immobiliers savent qu’il existe un volet de la loi Pinel qui est appliqué aux logements anciens. D’après ce volet, l’acquisition d’un vieux bâtiment confère de nombreux avantages fiscaux aux propriétaires, dont ceux de la loi Pinel pour le neuf. Toutefois, ils doivent obligatoirement effectuer des travaux pour réhabiliter le logement. Cette condition n’est qu’un détail quand on sait que la Loi Pinel dans l’ancien peut se cumuler au déficit foncier.

En effet, une fois le bien acquis, je vous suggère de le rénover afin qu’il corresponde aux nouvelles exigences en vigueur. Après l’étape d’amélioration, le logement peut être mis en location. Le processus de défiscalisation immobilière Pinel vous permet de bénéficier jusqu’à 21 % du prix d’acquisition de l’habitation sur vos taxes. Ce taux varie en fonction de la durée pour laquelle vous vous serez engagé à louer le bâtiment. En combinant les avantages fiscaux de cette loi et le déficit foncier, vous pouvez obtenir jusqu’à 24 % du montant dépensé pour obtenir le logement.

Optimiser la création du déficit foncier avec la loi Malraux

La loi Pinel n’est pas la seule qui offre des avantages fiscaux cumulables avec le déficit foncier. Vous pouvez profiter de beaucoup plus d’avantages grâce à la loi Malraux. Elle est applicable dans le secteur de l’immobilier ancien et a pour but d’assurer la protection et la conservation du patrimoine architectural. Grâce à ce dispositif, le coût de réhabilitation d’un bien historique est déduit de l’impôt du propriétaire.

En cumulant ce procédé de défiscalisation immobilière avec le déficit foncier, les gains fiscaux sont répartis sur de plus longues durées. En outre, vous pourrez bénéficier de bien plus d’avantages qu’avec la loi Malraux seul. Il s’agit notamment de la réduction des taxes pouvant couvrir l’entièreté de vos travaux de rénovation et d’une possibilité de report de l’excédent sur vos recettes foncières sur une période décennale. Toutefois, des conditions obligatoires sont nécessaires pour accéder à ce processus de cumulation. Ainsi, vous devez vous engager à mettre le bien en location sur une durée de 9 ans. Une période de conservation de trois années est requise une fois le déficit foncier imputé. Par ailleurs, vous devez vous assurer que l’habitation sert de résidence principale à vos locataires.

Originally posted 2022-01-03 18:27:00.

Catégories : Déficit Foncier

2 commentaires

Qu’est-ce que le déficit imputable sur les revenus fonciers ? – Placements Toulouse · 17 janvier 2022 à 8 h 23 min

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La règle des 3 ans en déficit foncier : ce que vous devez savoir · 19 avril 2022 à 8 h 03 min

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