Les différents régimes de défiscalisation immobilière et leurs avantages fiscaux

Mise à jour 12-2023 : La loi Censi-Bouvard n’a malheureusement pas été prorogée sur 2023. Elle a pris fin le 31-12-2022. Nous vous remercions d’en tenir compte lors de la lecture de cet article.

Depuis plusieurs années, le marché français de l’immobilier est confronté à une hausse de la demande. Malheureusement, les constructions neuves se font rares pour satisfaire les besoins de la population en constante évolution. À cet effet, le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs afin d’encourager les investissements dans le secteur. Au-delà de la réduction du taux d’emprunt, l’État propose différentes solutions de défiscalisation immobilière.

Très intéressantes, ces dernières permettent d’investir sur ce marché tout en réduisant votre impôt sur le revenu. Elles visent ainsi à favoriser le développement de l’offre locative et la rénovation de certains monuments historiques. Quels sont donc les différents régimes de défiscalisation immobilière mis en place par le gouvernement ? Je vous présente le point dans cet article.

Les différents régimes de défiscalisation immobilière : La loi Pinel

La loi Pinel est sans conteste l’une des formules de défiscalisation les plus connues en France. Mis en place en 2014 en succession à la loi Duflot, c’est un dispositif simple, flexible et très plébiscité des investisseurs. Elle a pour principal objectif de faciliter l’accès au logement aux ménages ayant un revenu modeste.

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

Parmi les différents régimes de défiscalisation immobilière, la loi Pinel vous garantit de grandes réductions sur votre impôt. Ces dernières dépendent de la valeur du bien que vous mettez en location et de la durée de la location. Avec le dispositif Pinel, vous avez la possibilité de récupérer 12 %, 18 % ou 21 % de votre investissement en louant votre bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. En réalité, ce régime de défiscalisation vous permet d’économiser 2 % de votre impôt sur chacune des 9 premières années de votre investissement. Les trois années suivantes, vous bénéficiez d’une réduction de 1 %.

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Avec un bien d’une valeur plafonnée à 300 000 €, le dispositif Pinel vous garantit jusqu’à 63 000 € de réduction.

Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel

Pour profiter du dispositif de défiscalisation Pinel, votre investissement immobilier doit remplir certains critères. En effet :

• le bien immobilier doit être neuf ou récemment rénové et situé dans certaines zones spécifiques ;
• la location ne doit pas être meublée ;
• le bail doit être pour une résidence principale ;
• les loyers sont plafonnés de même que le revenu des locataires.

La loi Pinel constitue une excellente solution d’investissement parmi les différents régimes de défiscalisation immobilière. Elle vous permet de réaliser des économies pouvant atteindre 10 000 euros l’an sur votre impôt sur le revenu. Vous pourrez donc acquérir votre bien immobilier à un prix inférieur.

Toutefois, vous devez choisir une région à forte demande locative pour avoir la garantie de mettre votre logement en location. Vous ne pouvez pas non plus mettre la résidence en location sur une période supérieure à 12 ans, au risque de perdre tous vos avantages Pinel.

La loi Pinel outre-mer

Lancé depuis janvier 2013, ce régime de défiscalisation est très semblable au précédent. En réalité, il s’agit d’un dispositif qui permet l’extension de la loi Pinel aux investissements réalisés en territoires ultra-marins. Cependant, la loi Pinel outre-mer est bien plus avantageuse en proposant des options de défiscalisation plus élevées. En effet, celle-ci garantit des taux de réduction de 23 %, 29 % et 32 % pour un placement locatif d’une durée respective de 6, 9 et 12 ans. Avec un bien d’une valeur toujours limitée à 300 000 €, ce dispositif vous propose une réduction supérieure de 11 % à celle du Pinel classique.

Les conditions d’éligibilité à loi Pinel Outre-mer sont pratiquement les mêmes que pour le Pinel classique. Vous devez mettre en location votre bien sans le meubler pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La construction doit être neuve ou récemment rénovée, localisée dans les DOM-TOM et habitée par le preneur à titre de résidence principale. Ici aussi, les ressources des locataires et les loyers sont limités. Vous devez donc vous assurer de respecter ces différents critères pour ne pas perdre tous avantages fiscaux.

La loi Censi Bouvard

Parmi les différents régimes de défiscalisation immobilière, la loi Censi Bouvard se classe dans la catégorie des dispositifs de réduction d’impôt. Elle est accessible pour un investissement dans une résidence neuve et meublée.

Lancé en 2013, ce dispositif reste disponible jusqu’au 31 décembre 2021 et est exclusivement réservé aux investisseurs français. Il vous accorde dans le cadre de votre placement locatif un rabais de 12 % de la valeur du bien acquis. Toutefois, cette dernière ne doit pas excéder 300 000 € et le bail doit couvrir une durée de 9 à 12 ans. La loi Censi Bouvard vous fait également bénéficier d’un remboursement de la TVA sur le montant de votre investissement. Le plus intéressant, c’est que vous pouvez cumuler cette offre avec d’autres formules de défiscalisation. À l’instar du dispositif Pinel classique, elle est soumise à un plafonnement de 10 000 € de réduction par an.

De tous les différents régimes de défiscalisation immobilière, la loi Censi Bouvard possède un avantage unique. Elle vous épargne des contraintes classiques liées à la gestion de votre bien en confiant la tâche à un exploitant commercial. Vous n‘avez donc pas à vous soucier des impayés, des risques de vacance locative ou encore de la logistique. Cela dit, pour bénéficier de ces avantages, votre immeuble doit être meublé avec services : résidence de tourisme, logement pour séniors ou pour étudiant, appart-hôtel, EHPAD. La principale différence avec les dispositifs précédents, c’est que cette loi n’est soumise à aucune condition de loyers ou de revenus.

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La loi Malraux

Parmi les différents régimes de défiscalisation immobilière, le dispositif Malraux constitue une offre appropriée pour vous créer un patrimoine exceptionnel. Il a pour principal objectif de faciliter les placements dans les biens anciens qui réclament des travaux de rénovation. Avec cette formule, vous bénéficiez d’une diminution d’impôts de 22 % ou de 30 % du cout total des ouvrages effectués dans la résidence. Le montant de la réduction est limité à 100 000 € par année sur une période de 4 ans.

Avec la loi Malraux, le plafonnement des niches fiscales pour bénéficier des rabais d’impôts est fixé à 400 000 €. Cela dit, l’accès à cette formule est soumis à certaines conditions. Le bâtiment sur lequel vous réalisez les travaux doit se situer dans certaines zones précises. Vous trouverez les détails y afférents sur la page des impôts. Ensuite, vous devez vous engager à mettre le bien en location nue pour une durée de 9 ans après la fin de la rénovation.

Si investir en Malraux constitue un placement sur le long terme, vous devez avant tout vous assurer de la qualité de votre opération. Prenez le temps de bien évaluer le cout des ouvrages, le niveau des loyers et la valeur future de votre bâtiment à la revente. Vous aurez alors la certitude de réaliser un bon projet.

Le LMNP réel

Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) correspond à la mise en location d’une résidence en meublé. Avec cette formule, vous devez déclarer toutes les charges dont vous vous acquittez en y ajoutant des amortissements. Grâce à ce petit détail, vous pouvez réduire fictivement votre revenu locatif imposable. L’exonération est conséquente et peut même annuler l’impôt dans les régions à faible rendement.

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Le statut LMNP s’obtient sans contrainte de situation géographique, tant que votre bien est loué en meublé. De même, elle n’admet pas de conditions de loyer ou de revenu pour les locataires. Comparativement aux autres formules, ce manque d’exigence constitue la véritable force du LMNP réel. Pour en bénéficier, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 €.

Les différents régimes de défiscalisation immobilière par diminution de la base imposable du revenu

Si les différents régimes de défiscalisation immobilière présentés plus haut vous accordent une réduction d’impôt, il en existe d’autres pour défiscaliser lorsque vous disposez déjà de revenus fonciers.

Le Déficit foncier

Le Déficit foncier constitue une excellente solution de défiscalisation lorsque vous disposez déjà de ressources foncières. Applicable en location nue, il correspond à une situation où les charges liées à votre investissement locatif sont supérieures à votre revenu.

Le principe ici est plutôt simple. Il vous suffit d’acheter un bien immobilier dans un ancien immeuble sur lequel vous devez réaliser des travaux de rénovation ou d’aménagement. Contrairement aux autres régimes (Pinel, Malraux, Denormandie), ce dispositif ne possède aucune contrainte de localisation. Vous pourrez donc en profiter, quelle que soit la situation du logement.

Par ailleurs, le déficit foncier est applicable pour toutes les dépenses que vous engagez réellement. Vous pourrez donc déduire de votre revenu global imposable les charges d’entretien ou de réparation, le cout des travaux de réaménagement, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière… dans la limite de 10 700 €. Pour bénéficier de cette formule, vous devez mettre le bien rénové en location nue. Cette dernière condition est indispensable lorsque votre revenu est supérieur à 15 000 €. En deçà, vous n’y êtes pas obligé. Toujours dans les critères d’éligibilité, vous devez choisir le régime réel d’imposition.

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Cela dit, la seule vraie condition à remplir pour profiter de cette solution de défiscalisation, c’est d’avoir un réel déficit. Vous pourrez donc privilégier les logements avec beaucoup d’ouvrages à réaliser et déduire. Toutefois, ce régime ne prend pas en compte les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

La loi « Monuments Historiques »

Cette réduction n’est accessible que pour un investissement dans un immobilier à rénover, classé au titre de « Monuments Historiques » ou labélisé par la Fondation du Patrimoine. Dans ce cas, vous pouvez prélever 50 % des charges foncières de votre revenu imposable. Dans le cas particulier où votre bien est ouvert à la visite (50 jours au minimum par année), vous pourrez y déduire la totalité de vos charges foncières. Il en va de même pour les frais des travaux que vous réalisez lorsque le monument est accessible au public.

De tous les régimes de défiscalisation immobilière, l’investissement en « Monuments Historiques » constitue le seul dispositif avec un déplafonnement total. En d’autres termes, vous pouvez retirer de votre revenu imposable toutes les dépenses réalisées dans la rénovation de votre bien. Vous serez donc en mesure de faire de grandes économies sur votre impôt sur le revenu.

Pour bénéficier de cette exonération, vous devez requérir une autorisation spéciale de travaux afin de déduire vos charges de votre revenu. Ces ouvrages doivent également être supervisés par un Architecte des Bâtiments de France. Néanmoins, il est recommandé de mettre en location votre monument sur une période de trois ans après la fin des travaux. Cela vous évitera toute requalification fiscale. Vous devez ensuite conserver votre bien MH pour une durée minimale de quinze ans. Le véritable problème avec ce régime aujourd’hui réside dans les préoccupations d’ouverture du monument au public.

Le dispositif Denormandie

Mise en place en 2019 à la suite d’un écroulement d’immeubles à Marseille, la loi Denormandie concerne l’acquisition, la rénovation et la mise en location d’anciens bâtiments. Avec cette formule de défiscalisation, vous bénéficiez d’une exonération d’impôts dépendante de la durée du bail locatif. Celle-ci est calculée sur la base du cout d’acquisition et du montant des travaux pour un plafond de 300 000 €. Les réductions quant à elles sont limitées à 10 000 € pour un taux de 12 %, 18 % et 21 % respectivement pour un bail de 6, 9 et 12 ans.

La loi Denormandie se rapproche du régime Pinel, à la différence que celle-ci s’applique aux anciens logements dans les zones non tendues. Elle répond à un certain nombre de conditions :

• l’immeuble doit être situé dans une zone contenant de nombreux logements vétustes ou vides ;
• le bien doit requérir des travaux de restauration ;
• le cout des ouvrages doit représenter le quart du total de l’opération ;
• la rénovation effectuée doit améliorer la performance énergétique d’au moins de 30 % ;
• le revenu des locataires et les loyers sont limités selon la zone.

Si le dispositif Denormandie constitue une excellente solution de défiscalisation, il vous expose à un risque de vacance locative lorsque la zone n’est pas très appréciée.

Conclusion

En définitive, les différents régimes de défiscalisation immobilière constituent des formules idéales pour réduire vos impôts et réaliser des économies sur votre investissement. Surtout, vérifiez les conditions d’éligibilité à chacun d’entre eux avant de vous lancer dans votre projet.