Invertir dans la location meublée peut présenter de nombreux avantages fiscaux pour les investisseurs. Mais, très peu sont les bailleurs qui savent comment s’y prendre pour en bénéficier. En effet, plusieurs dispositifs d’investissement immobilier sont mis en place par le gouvernement pour optimiser les impôts des propriétaires. Ainsi, vous avez le choix entre la loi Pinel, le dispositif Malraux, les résidences services en location meublée, la LMNP, etc. Si vous choisissez l’investissement en LMNP, trouvez dans cet article des astuces pour économiser sur vos impôts.

Investissement LMNP

L’investissement en LMNP : définition et fonctionnement

La location meublée non professionnelle (LMNP) vous permet d’acquérir un patrimoine immobilier. Grâce à ce dispositif, vous pouvez percevoir des revenus locatifs sans impôts et la TVA si le bâtiment est neuf. Ce dispositif d’investissement est réservé aux locations meublées ayant un revenu locatif annuel majoré à 23 000 €.

Au-delà de ce plafond, l‘investissement en LMNP devient plus avantageux aux bailleurs soumis à l’impôt sur la Fortune immobilière. 

Disponible à tous les investisseurs, investir en LMNP est un excellent moyen de préparer efficacement votre retraite. En effet, ce type d’investissement locatif en LMNP est réalisé sur plusieurs années et ne peut être revendu. Ainsi, votre patrimoine gagnera en valeur d’une année à une autre. 

La LMNP est l’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Depuis sa création en 1949, il reste le meilleur moyen d’acquérir un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale. Malgré les nombreuses réformes immobilières opérées en France chaque année, aucun gouvernement n’a voulu la retoucher.

Conditions pour investir en LMNP

Comme tout dispositif immobilier, le placement locatif en LMNP nécessite plusieurs critères de sélection. Ainsi, pour réussir à optimiser vos impôts à travers cet investissement, remplir l’une de ces conditions devient obligatoire : 

  • acquérir un bien meublé ou vide que vous équiperez vous-même ;
  • acheter un logement neuf afin de bénéficier de la TVA ;
  • ne pas être enregistré dans le registre des commerces et des sociétés comme investisseur en LMP (location en meuble professionnel) ;
  • avoir un revenu annuel inférieur à 23 000 € pour les loyers sur le logement neuf ;
  • avoir des recettes locatives annuelles inférieures à l’ensemble de vos revenus annuels.

L’investissement en LMNP prend en compte tous les types de bâtiments. Qu’il soit neuf ou ancien, la seule condition à remplir dans ce cas est de choisir une ville comme Toulouse qui autorise les logements meublés. Par ailleurs, pour acquérir un bien immobilier à Toulouse, l’investissement LMNP en région Toulousaine serrait le mieux adapté.

Choix du régime réel en investissement LMNP

Après le remplissage des conditions requis et le choix de l’investissement LMNP à Toulouse, vous pouvez passer au choix du régime. Le principe reste le même si vous choisissez une autre ville qui autorise les biens meublés. Il existe en effet deux régimes pour la déclaration de vos loyers classés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

On a le régime micro-BIC qui vous permet de déclarer des charges équivalentes à 50 % des revenus du loyer. Le second est le régime réel qui autorise à son tour la déclaration de toutes vos charges réelles. En plus de ces charges, vous bénéficiez de l’application des amortissements sur votre bien immobilier. 

Régime-Reel-placement-lmnp
En investissement LMNP on a le choix entre le régime réel et le régime Micro-BIC

En allant plus loin au niveau du régime réel en LMNP, on remarque une exonération importante sur les taxations du loyer. Ainsi, opter pour le régime réel lors de votre investissement locatif en LMNP est plus qu’une décision judicieuse.

Limite du loyer et date de l’option en régime réel LMNP

Si les revenus annuels encaissés dépassent la barre des 70 000 €, le régime réel s’applique automatiquement. Par contre, s’ils sont inférieurs à cette valeur, le régime micro-BIC s’applique par défaut.

Cependant, le régime réel reste toujours optionnel dans ce cas. Pour en bénéficier, il vous suffit de faire une demande. Cette requête doit être déposée avant la fin du mois de janvier de l’année civile. Dès sa validation, l’option est conduite pour 2 ans et peut facilement être renouvelée.

Déclaration en LMNP : avoir recours à un comptable

Même si cela est optionnel, il est fortement recommandé d’avoir recours à un comptable pour la déclaration de votre investissement en LMNP réel. Ce régime vous oblige à réaliser un bilan complet en incluant tous les amortissements. Pour cela, les confier à un professionnel devient une obligation. 

En faisant appel à un comptable pour la réalisation de vos bilans, vous faites un gain de temps considérable. En plus de cela, vous assurez une grande sécurité sur la réalisation du bilan. Comparez aux milliers d’euros que vous allez probablement économiser, l’investissement dans les honoraires d’un comptable ne devrait pas vous inquiétez.

Les charges à réduire en investissement LMNP réel

La particularité des locations meublées réside dans la déduction du revenu et les frais liés à la gestion du logement. Lorsque vous êtes inscrit au régime réel de l’investissement en LMNP, deux types de charges peuvent être déduits : l’amortissement du logement et les charges réelles liées à la location du bien.

Charges-investissement LMNP

Principe et fonctionnement de l’amortissement

Contrairement au régime micro-BIC, le régime réel vous permet de déduire les charges en tenant compte de leurs valeurs réelles. Dans ce régime, les charges déductibles ne sont pas définies, tout comme une entreprise percevant les BIC. De plus, on amortit les grosses dépenses à long terme ainsi que la valeur du bâtiment. Cette technique est appelée :l’amortissement. 

En effet, l’amortissement est utilisé en comptabilité pour désigner l’impact qu’a le temps sur l’investissement d’un actif. Il est basé sur le principe selon lequel la valeur de tout actif change après plusieurs années. Pour un bien immobilier meublé, le montant dépensé pour rénover la salle de bain peut être lissé sur plusieurs années.

Vous pouvez ainsi inventer une dépense fictive correspondant à la valeur que perd votre mobilier chaque année. Que ce soit la toiture, le mobilier, les composants de la cuisine ou autre élément du logement, tout peut être amorti avec un investissement en LMNP.

Charges amortissables à long terme pour un investissement en LMNP

Les charges qui subiront un amortissement sont celles liées directement au logement mis en location. Pour cette étape, il vous faudra séparer les différents composants du bâtiment. Les charges classées comme amortissables sont la façade, la toiture, l’équipement et le mobilier, les travaux et le logement lui-même.

Toutefois, ces composants ne sont pas amortissables sur la même période. Certains seront amortis sur 30 ans et d’autres sur moins que ça. La maîtrise des périodes d’amortissement des biens vous sera d’une grande utilité dans cet exercice. C’est une opération délicate qui nécessite la présence d’un expert-comptable

Charges LMNP locatif
Charges amortissables en LMNP

Pour associer un expert-comptable à votre cause, n’hésitez pas à vérifier qu’il a une parfaite connaissance du régime réel de investissement en LMNP. Cela vous permettra d’éviter des erreurs qui vous coûteront des milliers d’euros. De plus, vous avez la possibilité de citer les honoraires du comptable comme charge l’année prochaine.

Durée des amortissements pour un investissement en LMNP

Comme mentionné plus haut, l’amortissement est une dépréciation qui va s’initier dans vos dépenses chaque année. Ces dépenses seront considérées comme fictives. On les assimile à la fiction puisqu’ils n’ont pas été déboursés directement. Par cette technique, votre revenu imposable se verra relativement bas.

Que ce soit l’amortissement du bien ou des dépenses, la gestion doit être confiée à un comptable. Cette technique réside sur des lois comptables assez complexes notamment celle de la détermination de la durée d’amortissement

Par ordre de grandeur, seulement 85 % de la valeur du bâtiment est amortissable sur 30 ans. Les 15 % restant sont affiliés à la valeur du terrain, qui n’est pas un actif amortissable. En fonction de la durée d’amortissement du bien, votre comptable saura comment décomposer les éléments qui constituent le logement. Notons que chaque élément a une durée d’amortissement qui lui est propre.

Charges réelles liées à la location du bien avec un investissement en LMNP

Les charges réelles liées à la location du bien correspondent aux charges supportées par le bailleur tous les jours. Il s’agit concrètement des dépenses effectuées dans le but d’assurer le bon fonctionnement de la location :

  • les frais de gestion du bien, si vous confiez votre bâtiment à une agence immobilière ;
  • les frais de copropriété ;
  • les frais bancaires survenus à l’achat du bien ;
  • les honoraires du notaire ;
  • les honoraires de syndic ;
  • les mensualités d’assurance emprunteur ;
  • l’assurance PNO du logement ;
  • les impôts fonciers exonérés de la taxe des ordures ménagères ;
  • les factures d’électricité, d’internet, de gaz et d’eau, si elles ne sont pas facturées au locataire ;
  • les intérêts d’emprunt ;
  • les honoraires de comptable.
charges locatives lmnp
Investir en LMNP comporte des charges locatives

Vu l’importance de cet exercice dans l‘investissement en LMNP, il est raisonnable qu’un expert-comptable s’en occupe.

Faut-il vraiment investir en LMNP ?

Étant donné que l’investissement en LMNP n’est pas le seul dispositif de défiscalisation immobilière, plusieurs autres solutions s’offrent à vous. En dehors des critères énumérés plus haut, investir en LMNP ne vous conviendrait pas si vous recherchez un investissement immobilier à usage privé.

Tout comme le dispositif Pinel, Girardin, Scellier ou n’importe quel autre investissement locatif, le bailleur n’a pas pour ambition d’y habiter. Le but recherché dans tous les cas est de mettre le bien en location, afin de bénéficier des avantages fiscaux qui en découlent.

Comparée aux autres dispositifs d’investissement très dur financièrement, l‘investissement en LMNP est beaucoup plus accessible. Dans ce type de placement, vous n’avez pas de limite minimum imposée. Il n’exige également aucun plafond de ressources ou de loyers. Ainsi, vous pouvez investir en LMNP dans un bâtiment entier ou non au prix de votre choix. 

Par ailleurs, les logements meublés bénéficient d’une juridiction plus tolérable avec un bail simplifié. Ce qui permet également de rompre facilement un bail avec un locataire qui semble causer problème.

Placement retraite LMNP

Que faut-il conclure ?

Vous avez certainement déjà cerné les nombreux avantages fiscaux que l’investissement en LMNP vous procure. Le plus important est bien celui de la réduction des impositions sur le revenu à travers l’optimisation des charges.

Si l’acquisition du bien est réalisée à l’aide d’un prêt immobilier et que vous effectuez plusieurs rénovations, la réduction des impôts sera très importante. Cette réduction sera effective sur plusieurs années et pourra vous permettre d’élargir votre patrimoine immobilier.

En contrepartie, il faudra tenir une comptabilité sans faille. Commencez avant tout par ouvrir un compte bancaire destiné à la location du bien, puis conservez tous les justificatifs et les factures. C’est un préalable pour bien gérer votre investissement en LMNP.

Toutes ces exigences sont parfaitement compensées par l’exonération d’impôt pendant plusieurs années. Si vous pensez pouvoir remplir les conditions exigées et que l’aventure vous tente, n’hésitez surtout pas à vous lancer dans l’investissement en LMNP.

Et vous, où vous en êtes de vos placements retraites ?

Originally posted 2019-07-30 18:02:13.


0 commentaire

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *