Acheter pour louer dans l’immobilier locatif est une valeur sûre. Seulement, il faut généralement détenir un gros budget avant de pouvoir effectuer un tel placement. Tout le monde n’a cependant pas des revenus annuels à 6 chiffres ou plus pour emblaver ce terrain fort intéressant.

Vous êtes dans cette situation et vous pensez ne pas être éligible pour ce type d’investissement. Dessillez-vous les yeux. Vous êtes tout à fait en mesure d’acquérir sans apport un bien immobilier et le mettre en location.

acheter pour louer

Dans ce guide, vous allez découvrir les quatre étapes qu’il faut suivre dans le but d’acheter appartement pour louer.

1/ Mettre en place les bases de son projet d’investissement locatif

Comment peut-on investir pour louer sans faire d’apport ? Il vous suffit d’utiliser l’argent de la banque et de profiter de l’effet de levier.

En effet, avec l’atmosphère sécurisante dans laquelle évolue l’immobilier, les banques sont prêtes à financer les contribuables qui veulent se lancer dans le domaine de l’investissement locatif. Mais avant, vous devez peaufiner les détails de votre projet d’achat d’appartement à louer.

Acheter pour mettre en location : La définition des Objectifs

On ne se lance pas dans l’immobilier locatif parce que d’autres le font. L’achat d’un bien immobilier à mettre en location doit d’atteindre des objectifs précis.

Peut-être voulez-vous simplement avoir des revenus supplémentaires ? Certains investisseurs se lancent dans le domaine pour devenir rentiers. D’autres ont pour but la constitution d’un patrimoine.

Les déductions fiscales sont aussi une raison qui pousse de nombreuses personnes à investir pour louer. Quoi qu’il en soit, vous devez déterminer clairement votre objectif. Ainsi, vous serez plus à même de prendre des décisions soutenues et bien pensées pour la réussite de votre projet.

Déterminer la stratégie à utiliser pour convaincre l’organisme prêteur

Si vous louez votre bien, les loyers vous permettront de payer vos mensualités, voire dégager un revenu complémentaire. Néanmoins, cela ne suffit pas pour que vous obteniez d’une banque 100 % des fonds nécessaires pour financer votre projet.

stratégie investissement locatif

Pour se faire financer entièrement par une banque, il faut la convaincre de la solidité de son montage. Pour ce faire, commencez par faire une mise au point sur votre projet (étude du marché, placement géographique, rentabilité). Soyez curieux, informez-vous !

Après tout, vous êtes sur le point de devenir un investisseur immobilier, un gérant de patrimoine ou simplement un propriétaire. Ces titres déclamatoires ne doivent pas vous faire peur.

Pour mener à bien votre projet, il vous suffit de vous mettre au courant très clairement sur :

  • Les fluctuations du marché locatif ;
  • Les différents types de logements achetables ;
  • Les loyers ;
  • Les dispositifs de défiscalisation ;
  • Les taxes…

Vous devez également vous tenir au courant des possibilités de financement. Toutes ces informations vous permettront d’avoir le background nécessaire pour persuader l’établissement prêteur de la solidité du placement que vous souhaitez faire.

Concrètement, votre dossier doit être la preuve de votre détermination. Il doit également justifier du sérieux de votre projet.

Contracter un prêt pour acheter un bien immobilier, percevoir les loyers, les utiliser pour rembourser ses mensualités et se faire au passage un revenu complémentaire : cette vision caricaturale que l’on a de l’investissement immobilier est loin de la réalité.

En effet, autour d’un crédit hypothécaire gravite un bon nombre de frais, de taxes, d’assurances et de charges qu’il faut prendre en compte :

  • Les frais de dossier ;
  • L’assurance emprunteur ;
  • Les frais de notaires ;
  • Le coût des travaux à effectuer ;
  • Les frais de mise en location…
  • Les frais de copropriété
impot immobilier

Il est important de considérer ces dépenses pour calculer le ratio entre l’investissement et le rendement attendu. Après ce calcul, la marge doit évidemment être bénéficiaire.

2/ Choisir le type de bien immobilier qu’il faudra acheter pour louer

Lorsque vous avez fini de baliser votre projet d’investissement immobilier sans apport, vous pouvez maintenant choisir le meilleur appartement à acquérir.

Dans le cadre de l’achat sans apport d’un bien immobilier pour louer à Toulouse par exemple, ce ne sont pas seulement vos objectifs que vous cherchez à atteindre. Vous devez également faire comprendre à l’organisme prêteur la pertinence de votre projet. Le choix d’un logement de qualité est l’un des facteurs qui aident dans cet élan de persuasion.

Mais, qu’appelle-t-on logement de qualité ? Comment reconnaît-on ce type de bien immobilier ? Voici un tour d’horizon des principaux paramètres qui vous permettront de reconnaître et de dénicher un appartement qualitatif.

La détermination de la zone géographique, un point à ne pas négliger

Pour choisir l’appartement dans lequel vous allez investir, tenez principalement compte de l’emplacement.

Il est important de ne pas négliger ce paramètre sous prétexte que l’on n’a pas les moyens financiers. En pratique, si votre projet est d’acheter pour louer dans une ville à faible croissance, vous risquez de ne pas trouver de locataire. Vous serez également confronté à la même situation si votre bien est situé dans un environnement non convoité.

En conséquence, le remboursement de votre prêt risque d’être problématique. Surtout si vous n’avez pas de la trésorerie pour gérer les éventuelles périodes de vacances locatives.

ou investir en locatif
L’emplacement vaut le placement !

La vie de quartier, la proximité des infrastructures et le dynamisme de la demande locative sont des points essentiels qu’il faut scruter. Pour étudier le marché locatif de la ville choisie, vous pouvez vous baser sur les détails comme :

  • L’évolution des loyers ;
  • Le solde migratoire ;
  • Les arrêtés municipaux…

Pour votre investissement, choisissez donc une ville porteuse à l’instar de Paris évidemment. D’autres villes de Province comme Toulouse sont également fort convoitées par les investisseurs avertis. Les zones frontalières ainsi que les bords de mer sont aussi des endroits que vous pouvez prospecter.

A lire aussi : Pourquoi Toulouse est une des meilleures villes où investir ?

Ne perdez pas de vue que vous vous inscrivez ici dans une optique de financement sans apport. Dans ce contexte, les experts conseillent généralement aux investisseurs de se focaliser sur des biens immobiliers ayant de petites surfaces.

Les petits logements coûtent en effet moins cher. Votre choix ne doit cependant pas être fait au détriment de la qualité du bien et de sa localisation.

Concrètement, vous pouvez investir dans un studio. Ce type de bien est néanmoins sujet aux risques de turn-over. Les résidences de services (résidences étudiantes, les EHPAD, résidence senior…) sont une autre solution plus rentable et plus sûre.

Tenir compte des dispositifs de défiscalisation dont on peut bénéficier

Faut-il opter pour un bien neuf ou un bien ancien, un logement vide ou un appartement meublé ? Les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier peuvent vous aider à faire votre choix.

dispositif loi pinel
Ne plus payer d’impôt donne le sourire à votre tirelire

On vous voit tendre l’oreille ! Vous avez totalement raison. En plus des revenus complémentaires, il est quand même intéressant de jouir d’une réduction d’impôts.

Ne faites cependant pas de cet avantage votre principal objectif. Vous risquez de foncer droit dans le mur. Puisque vous investissez sans apport et que vous connaissez déjà le type de bien à acquérir, choisir le dispositif de défiscalisation devient facile.

Vous pouvez acquérir un appartement délabré dont le prix est abordable. Divers dispositifs mis en place par l’État vous permettront de faire les travaux tout en bénéficiant de nombreux avantages fiscaux :

Il est néanmoins préférable d’acheter pour louer des appartements meublés. Ces derniers permettent d’obtenir des réductions fiscales grâce au dispositif LMNP (loueur meublé non professionnel).

3/ Monter un dossier en béton pour décrocher facilement son prêt immobilier sans apport

Outre le choix du bien à acquérir, la troisième étape pour investir pour louer consiste à monter un dossier en béton. L’obtention d’un prêt sans apport est en réalité sujette à la présentation d’un dossier solide, concret et crédible.

Vous aviez recueilli au préalable toutes les informations dont vous aurez besoin. Il ne reste plus qu’à vous mettre à l’œuvre.

Assainir ses comptes avant de faire la demande de prêt

Avant même de faire la demande de crédit auprès d’un organisme prêteur, il est important de mener certaines actions. Sachez que les banquiers sont fort réticents face aux emprunteurs qui ont du mal à épargner. Ils se méfient également de ceux qui se retrouvent souvent à découvert.

Si vous n’êtes pas en mesure de mettre de l’argent de côté de façon régulière, le banquier considère que vous risquez d’avoir des difficultés pour le remboursement de vos mensualités.

C’est pour cela qu’il est conseillé de bien gérer ses recettes et ses dépenses plusieurs mois avant de faire la demande de crédit. Faites en sorte de présenter à votre banquier des relevés bancaires « clean » sur les derniers mois et un livret d’épargne bien garni.

S’assurer d’avoir un taux d’endettement raisonnable

Avoir un dossier concret et solide aussi bien qualitativement que financièrement ne suffit pas pour décrocher un prêt sans apport. En plus d’assainir vos comptes, vous devez vous assurer d’avoir la capacité d’emprunt requis. C’est l’un des points essentiels que les banquiers scrutent dans un dossier de demande de prêt.

Pour apprécier la capacité d’emprunt d’un demandeur de crédit, on calcule son taux d’endettement. Il s’agit d’un rapport entre les recettes et les dépenses habituelles de l’emprunteur.

Que vous souhaitiez emprunter avec ou sans apport, le taux d’endettement est généralement fixé à 33 % des revenus. Cela permet d’éviter le surendettement.

En dehors de ce critère, les banquiers examinent aussi un autre élément : le reste à vivre. Il s’agit du montant qu’il vous reste après que vous ayez réglé tous vos crédits. N’hésitez pas à calculer vous-même votre taux d’endettement et votre reste à vivre pour corriger le tir au besoin.

taux endettement locatif

Par ailleurs, si vous avez un revenu régulier depuis plusieurs années, vous avez de fortes chances d’obtenir le prêt immobilier. A contrario, l’opération sera très difficile pour un investisseur qui doit lui-même payer un loyer tous les mois.

Préparer les pièces justificatives et un plan de financement solide

Il est conseillé de réunir à l’avance les pièces justificatives que les banques demandent habituellement.

Les documents que l’organisme de crédit est susceptible de vous réclamer sont :

  • Les fiches de paie ;
  • Les situations de vos comptes dans d’autres banques ;
  • Les feuilles d’imposition ;
  • Les pièces qui justifient vos revenus annexes ;
  • Les justificatifs de patrimoine (pour ceux qui en ont)…

Un emprunteur réactif, voire proactif, face aux demandes du prêteur inspire confiance. Votre réactivité démontre que vous êtes une personne organisée qui n’a rien à cacher.

Établir un plan de financement que vous montrerez à votre banquier ne vous fera que gagner des points. Il s’agit de concevoir un budget prévisionnel simplifié.

Dans ce document, vous reprenez vos revenus et vos dépenses mensuelles estimées pour les années à venir. Vous prenez ensuite le soin d’y ajouter les mensualités du prêt immobilier.

Grâce à ce document, vous pouvez juger de votre capacité à rembourser le prêt sur les prochaines années. Cela y va également de l’organisme de prêt.

Faire preuve de transparence en constituant un dossier de prêt

Vous vous connaissez certainement mieux que n’importe qui d’autre. Si vous êtes en train de lire ce guide, c’est probablement parce que vous avez la certitude de pouvoir respecter les mensualités de votre prêt immobilier.

dossier financement

Cependant, vous êtes inquiet de ne pas pouvoir obtenir le financement en raison des faiblesses de votre dossier.

Note : Ne dissimulez rien à l’organisme prêteur. Votre banquier dispose de nombreux outils pour découvrir les points d’ombre d’un dossier de demande de crédit. Dès qu’il arrive à ressortir un truc louche de votre dossier, cela aura une répercussion très négative sur votre demande de prêt.

Sachez que vous pouvez trouver des remèdes pour tous les points faibles de votre dossier. Lorsque vous avouez ces faiblesses à votre banquier, assurez-vous de mettre en valeur vos points forts.

Voici quelques exemples de situations non favorables à l’obtention d’un prêt immobilier sans apport.

  • L’emprunteur ne dispose pas de CDI : face à une telle situation, il peut mettre l’accent sur son éventuel CDD, ses allocations et ses autres revenus. La régularité de ces revenus sur le long terme est en sa faveur ;
  • Le jeune qui n’a pas d’épargne : Il suffit de faire comprendre au banquier que l’on est en début de carrière. Lui présenter la preuve que l’on a commencé par se constituer une épargne est aussi un atout.
  • Le futur investisseur aux petits revenus : Avoir de petits revenus ne signifie pas que l’on ne peut pas gérer sainement ses finances. Si l’emprunteur arrive à épargner, il ne doit pas hésiter à mettre en avant ce point fort dans son dossier.

Dans tous les cas, vous ne devez pas mentir à la banque car cela se retournera tôt ou tard contre vous. L’enjeu est de lui prouver que l’on ne présente pas de risques d’insolvabilité.

Vous devez vous préparer pour répondre efficacement et sans bégaiement aux questions du banquier. Toutes vos réponses doivent être taillées pour démontrer au prêteur que vous n’aurez aucun mal à payer vos mensualités.

4/ Mettre en concurrence plusieurs organismes prêteurs

Vous avez fini de peaufiner votre dossier de demande de crédit. L’étape suivante consiste à faire jouer la concurrence. Certains investisseurs pensent que l’obtention d’un prêt immobilier est déjà assez difficile pour que l’on mette en compétition les divers organismes prêteurs.

concurrence banque

N’entrez pas dans ce cercle vicieux ! Investir pour louer, c’est aussi savoir prendre des risques et surtout savoir réduire ses dépenses. La mise en concurrence des banques est une excellente solution pour obtenir de meilleures conditions.

Lorsqu’une banque sait que l’un de ses concurrents pourrait accepter votre dossier, elle sera plus encline à valider votre demande de crédit immobilier. De plus, elle peut même vous proposer certaines conditions avantageuses comme un taux d’intérêt plus bas.

De nos jours, internet permet de faire des demandes de crédit en quelques clics depuis chez soi. Puisque cette option ne vous oblige pas à prendre rendez-vous ou à vous rendre dans les locaux de la banque, n’hésitez pas à en profiter !

Adressez votre demande de crédit immobilier sans apport à plusieurs organismes de crédit en ligne. Très rapidement, vous obtiendrez différentes offres surtout si votre dossier est excellent.

Vous n’aurez plus qu’à analyser les points forts et les points faibles de chaque proposition afin de choisir celle qui vous convient le mieux. Il est possible de se servir d’un comparateur de crédits immobiliers en ligne pour faire convenablement son analyse.

Bon à savoir : Il est important de ne pas perdre de vue la possibilité de recourir aux prêts dits «aidés». Le prêt immobilier classique sans apport personnel est la solution la plus en vogue en France.

Cependant, les investisseurs peuvent solliciter divers autres prêts pour atteindre leurs objectifs. Si certains nécessitent d’avoir un apport, il en existe qui permettent d’obtenir plus facilement un crédit immobilier sans apport.

En voici quelques exemples :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) ;
  • Le prêt Action logement ;
  • Le prêt employeur ;
  • Le prêt épargne-logement ;
  • Le prêt relais ;
  • Le Prêt Conventionné (PC) :
  • Les aides de la CAF…

Il existe même le crédit 110 %. Cette solution de financement permet aux investisseurs de financer la totalité de leur projet. Autrement dit, le prêt couvre les frais de notaire. Lorsque vous avez déniché la solution de financement idéale pour l’exécution de votre projet, vous pouvez alors vous lancer.

Pour conclure

Que retenir de cet article sur les 4 étapes à suivre afin d’acheter pour louer un appartement sans apport ?

Définir les contours de son projet d’investissement et choisir un bien immobilier de qualité sont les premières étapes à suivre. Lorsque ces travaux préliminaires sont effectués, la constitution d’un dossier solide de demande de prêt s’avère nécessaire.

Enfin, il est avantageux de mettre les organismes prêteurs en concurrence pour bénéficier de meilleures conditions pour son prêt immobilier sans apport.


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